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各區分析
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投資增幅收窄 銷售市場回暖 ——1-9月全區房地產市場簡析 寶山區統計局     2019-11-01

今年以來,寶山區房地產開發投資呈現“前高后低”態勢,企業建設進度穩步提高,且房屋銷售市場轉暖,房地產市場繼續保持良性健康發展。

    一、房地產開發投資呈現“前高后低”態勢

    1-9月,房地產開發投資302.26億元,同比增長28.6%,增速比年初收窄19.6個百分點,高于去年同期1.3個百分點。房地產開發投資占全區固定資產投資的79%,比重同比提高9.5個百分點。其中,土地購置費177.76億元,增長37.4%。剔除土地費后,全區房地產開發投資124.5億元,增長17.9%。(見圖1)

    從投資額完成情況看,顧村鎮、寶工園和大場鎮的房地產開發投資額位列前三,分別為87.26億元、45.57億元、36.91億元,占投資額比重為56.2%,成為全區房地產投資的重要組成部分。

從投資增幅看,楊行鎮、廟行鎮和寶工園房地產開發投資額增幅較大,分別為3.9倍、2.1倍、1.2倍。主要原因是:2鎮1園區內的房地產公司開發的投資項目計劃投資較大,完成項目開發進度較好。(見表1)

表1:各街鎮、園區房地產開發投資完成情況

 

2019年1-9月

(億元)

2018年1-9月

(億元)

同比增幅

(%)

增幅排名

合計

302.26

234.95

28.6

-

顧村鎮

87.26

65.18

33.9

7

寶工園

45.57

20.81

1.2倍

3

大場鎮

36.91

67.12

-45.0

10

羅店鎮

32.01

19.22

66.5

4

友誼街道

24.48

17.36

41.0

6

楊行鎮

22.80

4.69

3.9倍

1

淞南鎮

19.38

13.48

43.7

5

廟行鎮

19.23

6.15

2.1倍

2

羅涇鎮

11.24

14.81

-24.1

8

吳淞街道

1.48

-

-

-

城工園

0.94

3.52

-73.3

11

月浦鎮

0.75

1.31

-42.8

9

高境鎮

0.22

1.29

-83.2

12

    二、房地產建設規模平穩增長

    1、房屋施工面積平穩增長。1-9月,全區房屋施工面積1231.36萬平方米,同比增長11.7%,但增幅比1-8月小幅收窄1.1個百分點。其中,住宅施工面積731.97萬平方米,比去年增加51.42萬平方米,增幅同比擴大17.8個百分點;辦公樓99.65萬平方米,增長26.3%;商業營業用房127.61萬平方米,增長10.0%;其他用房(車庫及公建配套設施)272.13萬平方米,增長19.7%。建設規模擴大的主要原因是今年顧華房地產和寶孚置業開發的商品房項目、中冶錦羅置業開發的保障房項目及江瀚房地產開發的商辦大項目全面施工,使得施工面積增長。

    2、新開工面積中商辦樓快速增長。1-9月,全區房屋新開工面積276.81萬平方米,同比增長8.7%。其中,住宅新開工面積159.11萬平方米,同比下降8.0%;辦公樓23.56萬平方米,增長6.2倍;商業營業用房29.74萬平方米,增長2.3倍;其他用房(車庫及公建配套設施)64.40萬平方米,下降6.9%。新開工面積中商辦樓成倍增長,得益于今年新入庫的江瀚房地產和上港集團瑞泰05項目開發的純商辦樓共計26.56萬平方米,而去年純商辦樓的開發面積量,僅4萬平方米。

3、房屋竣工面積增幅回升較快。1-9月,全區房屋竣工面積122.26萬平方米,同比增長3.1%,增幅比1-8月擴大21.4個百分點。其中增幅回升主要是住宅竣工量拉動了增速上升,有4個商品房和動遷房大項目的竣工量均在15萬平方米以上;商辦樓及其他用房(車庫及公建配套設施)下降是去年基數較高,1-9月比去年同期減少26.86萬平方米。(見表2)

表2:1-9月房地產建設規模情況

指標

計量單位

2019年1-9月

2018年1-9月

同比增幅(%)

房屋施工面積合計

萬平方米

1231.36

1102.81

11.7

  #住宅

731.97

680.55

7.6

   辦公樓

99.65

78.87

26.3

   商業營業用房

127.61

116.06

10.0

   其他用房

272.13

227.32

19.7

 其中:新開工面積

萬平方米

276.81

254.57

8.7

  #住宅

159.11

172.98

-8.0

   辦公樓

23.56

3.27

6.2倍

   商業營業用房

29.74

9.12

2.3倍

   其他用房

64.40

69.20

-6.9

房屋竣工面積合計

萬平方米

122.26

118.62

3.1

  #住宅

88.94

58.45

52.2

   辦公樓

3.85

16.49

-76.7

   商業營業用房

5.75

17.52

-67.2

   其他用房

23.71

26.16

-9.4

注:其他用房指車庫及公建配套設施,銷售部分僅指車庫。

    三、銷售市場有所回暖

    1、銷售量集中在大場鎮、羅涇鎮和楊行鎮

    1-9月全區新建商品房銷售面積83.77萬平方米,同比增長3.5%;實現銷售額為246.02億元,同比增長11.3%。1-9月全區銷售總量排名前三的板塊是:大場鎮、羅涇鎮和楊行鎮。三個板塊銷售面積達到54.57萬平方米,占總銷售面積的65.1%。

    2、二手房交易市場較緩和

今年以來二手房交易形式較緩和,價格較平穩,維持在3萬元/平方米。交易量最多的是6月份,為23.5萬平方米。(見圖2)

  四、與8個橫向郊區比較

    1-9月,全市房地產開發投資同比增長4.0%,寶山區房地產投資完成302.3億元,同比增長28.6%,增幅高于全市房地產投資24.6個百分點。從房地產投資額看,寶山排名居榜首,與第二名相差42.9萬平方米。從投資增幅看,寶山區房地產投資增速與1-6月比持平,比1-3月比降2位,位居第3位。從商品房銷售面積看,寶山位次排第6位,僅高于奉賢和金山。(見表3)

表3:1-9月8個郊區房地產投資完成情況

郊區名稱

完成投資額

(億元)

排名

增幅

(%)

排名

銷售面積

(萬平方米)

增幅

(%)

閔行區

250.1

3

-5.6

7

159.2

-11.8

寶山區

302.3

1

28.6

3

83.8

3.5

嘉定區

146.5

6

-6.1

8

131.0

7.9

松江區

233.0

4

7.2

4

108.2

-56.1

金山區

79.8

7

40.1

1

43.0

-20.6

青浦區

259.4

2

2.4

5

179.4

86.6

奉賢區

230.1

5

29.3

2

75.8

7.3

崇明區

70.1

8

0.5

6

98.7

9.7

    綜上所述,在各種調控政策的作用下,我區房地產市場仍然呈現健康、穩定、有序的發展局面。但值得關注的是:我區土地購置費依然是房地產投資加速增長的重要因素。近年來隨著城市化的快速推進,區域內建設用地消耗量在不斷攀升,從長期看,南大地區、城中村改造等項目的推進會使我區房地產投資繼續保持穩步發展勢頭。

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